Marco del Plan

Como se describió anteriormente, el Plan del Centro Regional del Área de Downtown incluye una gama de designaciones de uso del suelo que representan el carácter único del área, al tiempo que alienta y apoya los patrones de desarrollo que reflejan las metas del Plan Integral de SA Tomorrow y las preferencias de la comunidad del Downtown. A continuación, se enumera la lista completa de categorías de uso del suelo adoptadas por el Consejo de la Ciudad en el Código de Desarrollo Unificado (UDC), Capítulo 35, el 11 de octubre de 2018. Cada categoría incluida incluye una descripción, orientación general sobre dónde es más apropiada la designación del uso del suelo y una lista de distritos de zonificación permitidos.

La urbanización incluye grandes lotes de viviendas unifamiliares no adosadas en lotes individuales del tamaño de una finca o en subdivisiones de conservación. Esta forma de desarrollo debe ubicarse lejos de las vías arteriales principales, y puede incluir ciertos usos no residenciales, como escuelas, lugares de culto y parques ubicados en el centro para un acceso conveniente al vecindario. Distritos de zonificación permitidos: FR, R-20, RE y RP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de hasta 2 unidades de vivienda por acre.

Residencial de baja densidad incluye viviendas unifamiliares no adosadas en lotes individuales, incluidas viviendas móviles y modulares. Esta forma de desarrollo no debe ubicarse típicamente adyacente a las vías arteriales principales. Esta categoría de uso del suelo puede incluir ciertos usos no residenciales, como escuelas, lugares de culto y parques ubicados en el centro para un acceso conveniente al vecindario. Distritos de zonificación permitidos: R-4, R-5, R-6, NP-8, NP-10 y NP-15.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo variarían de 3 a 12 unidades de vivienda por acre.

IDZ y PUD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Urbano Residencial de Baja Densidad incluye una variedad de tipos de viviendas que incluyen viviendas unifamiliares adosadas y no adosadas en lotes individuales, residencias de lotes pequeños, dúplex, tríplex, cuádruplex, viviendas de campo, viviendas móviles, apartamentos estilo jardín de baja altura y parques de viviendas móviles. Esta categoría de uso del suelo también puede adaptarse a usos minoristas y de servicios a pequeña escala destinados a respaldar los usos residenciales adyacentes. Otros usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben estar ubicados en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, R-5, R-6, RM-5, RM-6, MF-18, MH, MHC, MHP y NC.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo variarían de 7 a 18 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El Residencial de Densidad Media alberga una variedad de tipos de viviendas que incluyen viviendas unifamiliares adosadas y no adosadas en lotes individuales, viviendas móviles y modulares, dúplex, tríplex, cuádruplex y apartamentos estilo jardín de poca altura con más de cuatro (4) unidades de vivienda por edificio. Las viviendas de campo y las viviendas unifamiliares de lotes muy pequeños también son apropiadas dentro de esta categoría de uso del suelo. Los usos multifamiliares de mayor densidad, donde sea práctico, deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben ubicarse en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MH, MHC y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo oscilarían entre 13 y 33 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El residencial de alta densidad incluye edificios de baja y media altura con cuatro (4) o más unidades de vivienda en cada uno. El residencial de alta densidad proporciona un desarrollo compacto que incluye apartamentos, condominios e instalaciones de vivienda asistida. Esta forma de desarrollo generalmente se encuentra a lo largo o cerca de las principales vías arteriales o secundarias. Los usos multifamiliares de alta densidad deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben ubicarse en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad. Esta clasificación puede utilizarse como un amortiguador de transición entre usos residenciales de baja densidad y usos no residenciales. Los usos residenciales de alta densidad deben ubicarse de manera que no enruten el tráfico a través de usos residenciales de menor densidad. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-25, MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, MH, MHC y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo oscilarían entre 25 y 50 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Comercial de Vecindario incluye usos comerciales de menor intensidad, como tiendas u oficinas minoristas a pequeña escala, servicios profesionales y servicios y tiendas minoristas de conveniencias que están destinados a apoyar los usos residenciales adyacentes. Los usos comerciales del vecindario deben ubicarse a poca distancia de las áreas residenciales del vecindario. Se debe prestar especial atención a las instalaciones para peatones y bicicletas que conectan los vecindarios con los nodos comerciales. Distritos de zonificación permitidos: O-1, NC y C-1.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Comercial Comunitario incluye oficinas, servicios profesionales y usos minoristas accesibles para ciclistas y peatones y vinculados a instalaciones de tránsito. Esta forma de desarrollo debe ubicarse cerca de las intersecciones principales o donde se haya establecido un área comercial existente. Los usos comerciales comunitarios están destinados a apoyar múltiples vecindarios, tener un mayor atractivo de mercado que los usos comerciales de los vecindarios y atraer clientes de las áreas residenciales adyacentes. Todos los estacionamientos fuera de la vía pública y las áreas de carga adyacentes a usos residenciales deben incluir amortiguadores de paisaje, iluminación y controles de señalización. Los ejemplos de usos comerciales comunitarios incluyen, entre otros, cafeterías, oficinas, restaurantes, salones de belleza, supermercados o mercados de vecindarios, talleres de reparación de calzado y clínicas médicas. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, NC, C-1 y C-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El Comercial Regional incluye usos de alta intensidad que atraen a clientes de comunidades adyacentes y de la región metropolitana más grande. Los usos comerciales regionales generalmente se encuentran en proximidad general a los nodos a lo largo de las autopistas o vías arteriales principales e incorporan instalaciones de tránsito de alta capacidad. Los usos comerciales regionales deben incorporar entradas bien definidas, circulación interna compartida, rampas limitadas y vías arteriales, aceras y árboles de sombra en los estacionamientos, paisajismo entre los estacionamientos y las carreteras, y señalización de monumentos bien diseñada. Los ejemplos de usos comerciales regionales incluyen, entre otros, salas de cine, viveros, talleres de reparación de vehículos, gimnasios, centros de mejoras para el hogar, hoteles y moteles, edificios de oficinas de mediana a gran altura y concesionarios de vehículos. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, O-2, C- 2, C-3, L y BP.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Uso Mixto de Vecindario alberga una combinación de usos residenciales, comerciales e institucionales a escala de vecindario. Dentro de los edificios de uso mixto, se alientan las unidades residenciales ubicadas en el primer piso. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, pequeños espacios de oficinas, servicios profesionales y establecimientos minoristas y restaurantes a pequeña escala. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/trabajo están permitidas en el área de uso mixto del vecindario para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Donde sea práctico, los edificios están situados cerca del derecho de paso público, y el estacionamiento está ubicado detrás de los edificios. Los requisitos de estacionamiento se pueden minimizar utilizando una variedad de métodos creativos, como acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, para maximizar el terreno disponible para vivienda y servicios comunitarios. Se alienta a los espacios peatonales para que incluyan iluminación y señalización, y el paisaje urbano debe escalarse para peatones, ciclistas y vehículos. Las propiedades clasificadas como vecindario de uso mixto deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, O-1, NC, C-1, MH, MHC, MHP, FBZD, AE-1 y AE-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El Uso Mixto Urbano alberga una combinación de usos residenciales, comerciales e institucionales a un nivel medio de intensidad. El desarrollo urbano de uso mixto suele ser a mayor escala que el uso mixto de vecindario y a menor escala que el uso mixto regional, aunque muchos de los usos permitidos podrían ser los mismos en las tres categorías. Los impactos de los edificios pueden ser a escala de la cuadra, pero podrían ser más pequeños dependiendo de la configuración de la cuadra y la densidad de desarrollo general. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y tiendas minoristas, incluidos los supermercados. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/trabajo están permitidas en las áreas urbanas de uso mixto para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Se recomienda el estacionamiento estructurado en la categoría de Uso Mixto Urbano, pero no es obligatorio. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, que pueden incluir garajes o lotes externos. La categoría de Uso Mixto Urbano debe ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MF-40, O-1, O-1.5, C-1, C-2, MH, MHP, MHC, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El uso mixto regional alberga usos residenciales, comerciales e institucionales a altas densidades. Los desarrollos regionales de uso mixto generalmente se ubican dentro de los centros regionales y muy cerca de las instalaciones de tránsito, donde serían apropiados los edificios de altura media a alta. Los usos típicos del piso inferior incluyen, entre otros, oficinas, servicios profesionales, usos institucionales, restaurantes y tiendas minoristas, incluidas las tiendas de comestibles. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/trabajo están permitidas en las áreas regionales de uso mixto para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Donde sea factible, el desarrollo se construye idealmente a escala de la cuadra, con mínimos espaciados de construcción. Los requisitos de estacionamiento pueden satisfacerse mediante acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, que pueden incluir garajes o lotes externos. Si se cumplen los requisitos de estacionamiento en el sitio, se recomienda el estacionamiento estructurado. Se alienta a los espacios peatonales a ser generosos en ancho e iluminación, con paisajes urbanos y señalización a escala para los peatones. Los proyectos regionales de uso mixto fomentan la incorporación de instalaciones de tránsito en el desarrollo. Distritos de zonificación permitidos: MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, O-1.5, O-2, C-2, C-3, D, ED, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Uso Mixto de Empleo/Flexible proporciona un entorno flexible de vivienda/trabajo con una combinación urbana de usos industriales residenciales y de servicios ligeros. Los usos incluyen oficinas de menor escala, tiendas minoristas, almacenes de estudios de arte, fabricación orientada al arte, negocios creativos y espacios de trabajo, y usos industriales y de fabricación artesanales. Se alienta el uso adaptativo de estructuras vacantes o infrautilizadas para proporcionar repoblación urbana residencial y oportunidades de empleo apropiadas dentro o cerca de los vecindarios. Los edificios tienen un impacto más pequeño y pueden parecerse mucho al desarrollo tipo campus en múltiples sitios o con varios edificios de múltiples funciones en un solo sitio. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, MF-33, O-1, O-1.5, C-1, C-2, L, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

El Uso Mixto Empresarial/Innovador alberga usos industriales con usos de oficina, comerciales y residenciales, todo dentro de un entorno cohesivo, en una escala mayor y dentro de impactos más grandes que la categoría Uso Mixto de Empleo/Flexible. Se permiten talleres de artes industriales, fabricación, procesamiento y montaje de alta tecnología y otros usos industriales, además de los usos comerciales. La capacitación vocacional, los centros de aprendizaje tecnológico, los campus médicos y las instituciones de investigación/desarrollo también son apropiados para estos espacios. Deben emplearse estándares de desempeño ambiental adicionales para las propiedades designadas como Uso Mixto Empresarial/Innovación, tales como horas de actividad, carga, niveles de sonido e iluminación, para garantizar que la intensidad de los usos orientados a la industria sea comparable a la de los otros usos residenciales. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente. Las opciones de propiedades de vivienda/trabajo están permitidas en las áreas de Uso Mixto Empresarial/Innovación para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de las áreas de innovación empresarial para la fuerza laboral local. El Uso Mixto Empresarial/Innovación debe incorporar instalaciones de tránsito y bicicletas para servir a la base de capacitación y empleo. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, O-1.5, O-2, C-2, C-3, L, I-1, MI-1, BP, AE-1, AE- 2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Industrial Ligero incluye una combinación de usos de fabricación, parque empresarial y usos limitados de venta minorista/servicio que sirven a los usos industriales. Los usos industriales deben seleccionarse y protegerse de los usos no industriales contiguos. Cualquier almacenamiento externo debe estar bajo techo y protegido de la vista del público. Los ejemplos de usos industriales ligeros incluyen laboratorios de medicamentos, mayoristas de muebles, almacenes de madera, producción de alimentos y almacenamiento. Distritos de zonificación permitidos: L, I-1, MI-1 y BP.

IDZ, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.

Industrial Pesado incluye empresas de producción, procesamiento y fabricación pesada. Los usos industriales pesados se concentrarán en vías arteriales, autopistas y líneas de ferrocarril. Esta categoría no es compatible con las categorías a escala de vecindario o aquellas que permiten la zonificación residencial. El uso industrial Pesado debe estar separado de los usos no industriales por un uso permitido del suelo o un amortiguador significativo. Los ejemplos de usos industriales pesados incluyen la fabricación de vehículos, la fabricación de baterías y el almacenamiento a granel de petroquímicos. Distritos de zonificación permitidos: I-1, I-2, MI-1, MI-2, QD y SGD.

Agrícola incluye la agricultura de cultivo, la ganadería y las prácticas agrícolas relacionadas. Las viviendas unifamiliares no adosadas y las unidades de viviendas accesorias no adosadas están permitidas en suelos agrícolas y ganaderas a muy bajas densidades o en subdivisiones de conservación que no interferirán con las operaciones agrícolas. Se permiten usos comerciales limitados que sirven directamente para usos agrícolas y ganaderos, como mercados de granjeros, viveros, establos, alojamiento y desayuno. Para mantener las cualidades escénicas, se desean amortiguadores de vegetación naturales, espaciados más profundos, mayor control de señalización, canales de drenaje de suelo y estándares de administración de acceso más restrictivos a lo largo de los principales corredores escénicos. La protección de las llanuras aluviales y las zonas de amortiguamiento a lo largo de los arroyos y ríos son fundamentales para conservar el carácter rural. Distritos de zonificación permitidos: RP y FR.

Parques/Espacio Abierto puede incluir, entre otros, terrenos grandes, lineales o no mejorados donde se promueve la conservación, y no se fomenta el desarrollo debido a la presencia de restricciones topográficas o usos institucionales en el sitio. Los parques/espacios abiertos pueden incluir corredores de servicios públicos y usos de terrenos públicos o privados que fomentan la recreación pasiva o activa al aire libre. Los ejemplos incluyen parques pequeños, regionales o lineales de propiedad y/u operación de la ciudad, así como parques privados asociados con subdivisiones y asociaciones vecinales.

Ciudad/Estado/Gobierno Federal incluye áreas de propiedad y operadas por una agencia federal, estatal o municipal. Los ejemplos pueden incluir oficinas gubernamentales, instalaciones de servicio público como bibliotecas y estaciones de policía, bases militares, colegios estatales y cortes federales. Esta categoría no se aplica a las propiedades de una agencia pública pero alquiladas y operadas por otra parte.