Marco del Plan
Vivienda
Panorama de Vivienda
El Centro Regional del Área de Downtown está experimentando un renacimiento del crecimiento apoyado por los esfuerzos de la Ciudad para revitalizar el núcleo urbano con la "Década del Downtown" de la Ciudad. El Downtown está evolucionando hacia un área dinámica de uso mixto con una combinación de empleo, servicios y vivienda. Tradicionalmente, el centro cultural y de entretenimiento de la ciudad, el downtown se está convirtiendo cada vez más en un lugar más buscado por los residentes que se sienten atraídos por el ambiente de vida, trabajo y juego. Los esfuerzos de revitalización del Downtowny sus socios se han centrado en aumentar tanto el número de unidades de vivienda como el atractivo de vivir en el Downtown. El esfuerzo de una década para revitalizar el Centro del Downtown de la ciudad ha comenzado a dar sus frutos, con un mayor desarrollo de viviendas y el reconocimiento de que partes del downtown se han convertido en algunos de los lugares más recomendables para vivir. Aunque la vivienda continuará siendo un componente central de los esfuerzos de desarrollo continuos del Downtown, la estrategia general de vivienda del Downtown debe evolucionar y enfocarse en los desafíos de los próximos diez años.
La población del Centro Regional del Área de Downtown es de 25,400. El área tuvo un aumento de 265 viviendas entre 2000 y 2010, sin embargo, la población en realidad disminuyó ligeramente. Sin embargo, desde 2010, la población del Área del Downtown ha crecido un 1.6% por año, una tasa más rápida que el crecimiento general de la ciudad. Las viviendas también han seguido creciendo a un ritmo más rápido que la población desde 2010. Se desarrolló un objetivo de crecimiento de la vivienda dentro del esfuerzo de visión de la comunidad SA2020. El objetivo era crear 7,500 nuevas unidades de vivienda en el Área del Downtown para 2020. El Centro Regional del Área de Downtown ha aumentado en unidades de vivienda en más de 3,100 unidades de 2010 a 2017, con aproximadamente 1,400 unidades actualmente en construcción y otras 3,000 unidades dentro de los proyectos propuestos. Es probable que el Downtown atraiga las 7,500 unidades deseadas en o justo después de 2020. (Nota: SA2020 estima que se construyeron, están en construcción o se propusieron poco más de 7,000 nuevas unidades en su Informe de Impacto de 2018)
Las características de las viviendas en el Centro Regional del Área de Downtown varían considerablemente de la ciudad en general. Las viviendas del Área del Downtown son más pequeñas en promedio y la mayoría de las viviendas son viviendas no familiares. La edad de los residentes varía mucho ya que el área tiene una población que es mayor que el promedio de la región en general, pero también tiene una mayor concentración de residentes más jóvenes (de 25 a 34 años). Los ingresos familiares promedio son más bajos que los promedios de la Ciudad y el Condado. También hay diferencias significativas en la tenencia de la vivienda entre el Área del Downtown y la región en general. Solo el 32% de las unidades en el downtown están ocupadas por sus propietarios, mientras que el 68% están ocupadas por inquilinos.
Accesibilidad a la Vivienda
El valor promedio de las viviendas en el Área del Downtown es más bajo que el promedio del Condado, sin embargo, los nuevos productos que se construyen en el área tienen costos mucho más altos que el resto de la región. La nueva repoblación, viviendas para la venta en el downtown tiene un precio promedio de $500,000, que es muy superior al promedio del Condado. Los costos de alquiler de viviendas en el Downtown también son más altos que el promedio del Condado. En general, el alquiler promedio en el Downtown es 30% más alto que el promedio del Condado. Las tarifas de alquiler para un nuevo desarrollo (construido en 2010 o posterior) también son más altas y han seguido aumentando a medida que aumenta la demanda de viviendas en el área.
La accesibilidad y el alto precio de la vivienda fueron problemas importantes identificados en el Plan Integral de SA Tomorrow. El acceso y el alto precio de cada centro regional se evaluó para identificar desafíos y oportunidades. La accesibilidad de la vivienda a menudo se mide en términos de "carga de costos", o la parte del ingreso de un hogar en relación con los costos de la vivienda. En general, si un hogar gasta más del 30% de los ingresos en vivienda, se considera que está "sobrepasado por los costos". El porcentaje de las viviendas con inquilinos en el Centro Regional del Área de Downtown es del 41%, que es menos que el promedio del Condado de Bexar. En general, el 26% de los propietarios de viviendas en el área están sobrecargados de costos, una cifra ligeramente más alta que el promedio del Condado de Bexar.
Sin embargo, los cambios en los valores de las propiedades y las tasas de alquiler indican un aumento creciente en el costo de la vivienda que puede no ser evidente en los datos del Censo de los EE. UU. Los valores de propiedad evaluados para propiedades residenciales aumentaron en un 20% anual de 2010 a 2017 (según los datos del Asesor del Condado de Bexar), que es significativamente mayor que los aumentos para todos los tipos de propiedad del 7% anual. Las tarifas promedio de alquiler también están aumentando rápidamente. Desde 2000, la tarifa de alquiler promedio por mes ha aumentado en un total de $ 580, que es un aumento del 75% mayor que el cambio promedio del Condado durante este período. Estos aumentos están poniendo precio a algunos inquilinos existentes fuera del downtown y en los vecindarios adyacentes que son más accesibles. Además, más de la mitad de los propietarios de viviendas en el Downtown no tienen hipotecas, lo que indica que los costos de vivienda existentes para estos propietarios son probablemente accesibles. Sin embargo, estos propietarios pueden verse afectados significativamente por grandes aumentos en los valores de las propiedades y los aumentos resultantes en los impuestos a la propiedad, especialmente a los propietarios mayores.
Los temas y las estrategias de vivienda fueron los principales temas de debate en la Reunión Comunitaria #2 y la Reunión del Equipo de Planificación #5, y fueron temas destacados de las aportaciones de la comunidad y las partes interesadas durante todo el proceso de planificación. Los resúmenes de las Reuniones de la Comunidad y del Equipo de Planificación están disponibles en la biblioteca de documentos de la página web del Plan del Centro Regional del Área de Downtown.
Desafíos de Vivienda en el Centro Regional del Downtown
El apoyo a la vivienda fue una de las cuatro áreas de enfoque dentro del Plan Marco Estratégico 2011 del Downtown, que identificó la necesidad de aumentar la cantidad de personas que viven en el Downtown como un elemento esencial para aumentar la actividad en el núcleo urbano y estimular la revitalización. Las barreras para la vivienda en el downtown en ese momento incluían una falta de opciones de vivienda atractivas, barreras a la viabilidad financiera para el desarrollo de nuevas viviendas debido al costo del desarrollo y obstáculos regulatorios, y la falta de un ámbito público dinámico y las servicios y servicios necesarios para apoyar a los residentes viviendo en el núcleo urbano.
Se realizaron muchos esfuerzos exitosos para aumentar el desarrollo de viviendas en el núcleo urbano y la ciudad está en camino de alcanzar su objetivo de 7,500 nuevas viviendas en el Downtown para 2020. Las estrategias que se utilizaron para apoyar la vivienda incluyeron: enfocar el crecimiento de la vivienda en los lugares más atractivos áreas en ese momento incluyendo River North/Midtown, Centro del Downtown, Cesar Chavez/Hemisfair Corridor y Near River South; invertir y crear un ámbito público dinámico; utilizando tierras públicas para catalizar nuevos desarrollos; establecer un programa de incentivos de derechos a la vivienda; atraer e invertir en servicios y servicios para atraer residentes; y apoyar proyectos de vivienda catalítica a través de un fondo de vivienda del Downtown. Los esfuerzos de la Ciudad han tenido mucho éxito ya que esas áreas de enfoque han capturado un crecimiento significativo de la vivienda. Este crecimiento de la vivienda ha sido respaldado por la Política de Incentivos de Vivienda de la Ciudad del Downtown (CCHIP), y se han mejorado tanto el ámbito público como las instalaciones de servicios para residentes en el Downtown. Estos esfuerzos han sido dirigidos por la Oficina de Desarrollo del Center City de la Ciudad (CCDO) y el Centro. Ambas entidades y el apoyo que se brindan fueron concebidos dentro del Plan Marco Estratégico.
A medida que el Downtown avanza hacia la próxima década, el enfoque de los esfuerzos comienza a cambiar, pero todavía existen algunos desafíos de vivienda. Hay tres desafíos principales en el Centro Regional del Área de Downtown relacionados con la vivienda:
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Mantener la oportunidad para todos los tipos de viviendas e ingresos de vivir en el Downtown
La viabilidad del desarrollo de viviendas se ha convertido en un problema menor, ya que el mercado de la vivienda en el downtown ha crecido constantemente y los proyectos están logrando los alquileres más altos del mercado en las áreas más atractivas. Sin embargo, la repoblación y la reurbanización continúan siendo costosos con condiciones impredecibles que exigen alquileres más altos para cubrir los costos. La accesibilidad de la vivienda para los residentes existentes de ingresos medios y bajos en el núcleo urbano se ha convertido en un desafío. Los nuevos residentes del Downtown pueden pagar en gran medida los costos de vivienda, como lo demuestran las estadísticas de carga de costos, pero los residentes de bajos ingresos corren el riesgo de tener que abandonar el Downtown para acceder a viviendas más accesibles. A medida que la demanda continúa creciendo, existe la necesidad de mantener y crear opciones de vivienda accesible junto con el desarrollo de la tasa de mercado para abordar los impactos del aumento del valor de las propiedades y las tasas de alquiler, particularmente para los inquilinos de bajos ingresos. A medida que crece el atractivo de la vida urbana, se demandará la necesidad de opciones de vivienda que sean alcanzables y atractivas para los propietarios y las familias.
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Mantener la oportunidad para todos los tipos de unidades de vivienda, nuevas y antiguas
El downtown tiene una diversidad de vecindarios, diversidad de viviendas y densidad de desarrollo, y diversidad de formas. El parque inmobiliario de viviendas unifamiliares más antiguas le da al área un carácter sorprendente, pero a menudo es difícil de mantener debido a los costos de reinversión y las presiones de desarrollo. Se necesita preservar el carácter histórico y reinvertir en viviendas más antiguas para mantener el carácter. El nuevo desarrollo también debe funcionar dentro del carácter de los vecindarios históricos. Sin embargo, desarrollar nuevas viviendas en estos entornos de repoblación puede ser difícil debido a algunas barreras regulatorias dentro de la zonificación existente. La zonificación recientemente revisada de la Zona De Desarrollo De Repoblación "IDZ" de la Ciudad es una herramienta útil para facilitar el desarrollo exitoso de repoblación, pero el proceso de rezonificación es un riesgo que puede disuadir a los desarrolladores. El Plan Marco Estratégico exigía un enfoque de zonificación basado en forma para abordar los desafíos de diseño y aliviar las barreras para el desarrollo de viviendas. Pero, el enfoque basado en forma no ha funcionado como se había previsto inicialmente (y a pesar de varias revisiones), ya que los desarrollos en el área de North River con la zonificación basada en forma han tenido dificultades para cumplir con una serie de estándares basados en forma.
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Capacidad de Desarrollo Habitacional
A medida que el Área del Downtown continúa evolucionando y reurbanizándose , la capacidad de apoyar el crecimiento futuro se ha convertido en una consideración importante. El éxito de los esfuerzos de revitalización ha generado una tendencia de crecimiento considerable, especialmente para la vivienda. El Área Principal del Downtown ha capturado más de 600 nuevas unidades de vivienda por año desde 2010. Según un análisis para identificar sitios de oportunidad para nuevos desarrollos (vacantes, públicos y sitios potenciales de reurbanización), hay una capacidad estimada de aproximadamente 300 acres de propiedad privada para nuevos desarrollos. Las previsiones de crecimiento de la vivienda para el área oscilan entre 18.500 y 28.700 nuevas unidades de 2010 a 2040, lo que requeriría que se construya un nuevo desarrollo con una densidad de casi 100 unidades por acre, lo que dificulta la adaptación realista de la previsión de crecimiento de la vivienda y el empleo. El Área del Downtown también tiene una cantidad significativa de parcelas de propiedad pública, algunas de las cuales están subutilizadas. La Ciudad y sus socios han tenido éxito en el uso de terrenos públicos para catalizar el crecimiento en el Área del Downtown con el proyecto Hemisfair y otros esfuerzos, y existe una necesidad continua de utilizar tierras públicas para permitir el crecimiento en el Centro Regional del Área de Downtown. Si se incluyen parcelas de propiedad pública potencialmente subutilizadas en el análisis, se generan 150 acres adicionales de capacidad. Con estas parcelas públicas adicionales, el desarrollo de vivienda promedio debería ser de 40 a 60 unidades por acre, lo cual es alcanzable y menos unidades por acre que muchos de los proyectos de vivienda más nuevos de los últimos años. Las tierras públicas también se vuelven importantes para apoyar otros esfuerzos relacionados con la vivienda, incluido el aumento de la vivienda accesible en el downtown, pero también el crecimiento económico. Se necesita una mayor utilización de los sitios de desarrollo del downtown para continuar con el impulso del área y el apoyo a la vivienda.
Recomendaciones de Vivienda
Las recomendaciones de vivienda se desarrollaron con base en la visión y las metas del Plan del Centro Regional del Downtown y para abordar los desafíos identificados durante el proceso de planificación. Las estrategias específicas para implementar estas recomendaciones se pueden encontrar en la sección Implementación del Plan.
Recomendación #1:
Continuar utilizando tierras públicas subutilizadas para apoyar el crecimiento de la vivienda, proporcionar opciones de vivienda accesible y catalizar nuevos desarrollos en áreas de enfoque y corredores de uso mixto.Recomendación #2:
Apoyar el crecimiento de la vivienda en el área del Downtown creando una diversidad de opciones de vivienda en áreas de uso mixto y albergando viviendas adicionales en vecindarios y áreas de transición a través del diseño sensible al contexto y la repoblación a pequeña escala.Recomendación #3:
Apoyar el Marco de Políticas De Vivienda de San Antonio mediante el desarrollo de metas específicos del Downtown para proporcionar una mayor diversidad de viviendas y aumentar la disponibilidad de unidades de vivienda accesible.La accesibilidad de la vivienda ha sido reconocida como un desafío actual y creciente para San Antonio durante varios años. Más recientemente, tanto el Plan Integral de SA Tomorrow como el Marco de Políticas de Vivienda del Equipo de Trabajo de Políticas de Vivienda del Alcalde establecieron metas y recomendaciones para abordar este desafío. El desarrollo en el centro y sus alrededores ha sido parte del debate sobre la necesidad de viviendas accesibles.
El Área del Downtown es una parte de San Antonio, y sus problemas y oportunidades de vivienda están inextricablemente vinculados con el resto de la ciudad y la región. Garantizar que existan opciones de vivienda diversas y accesibles en medio de todas las oportunidades del Área del Downtown no se puede lograr con un enfoque solo en el Área del Downtown. Se deben establecer muchos programas, incentivos y fuentes de financiamiento para mantener la accesibilidad de la vivienda en consideración a toda la ciudad. El Marco de Políticas de Vivienda de San Antonio ha identificado acciones, prioridades de políticas y estrategias de implementación para hacer esto. Del mismo modo, cada Centro Regional y Área de Plan Comunitario en San Antonio tiene un papel que desempeñar para lograr un futuro de viviendas diversas y accesibles para la Ciudad de San Antonio. Las comunidades del Área del downtown han indicado a través del proceso de planificación que se valora la diversidad, que el Downtown y sus vecindarios adyacentes son lugares donde los residentes existentes deberían poder quedarse, y donde se aceptan nuevas y diversas viviendas para que las personas vivan. Como con cualquier otra parte de San Antonio, el éxito futuro del Área del Downtown está vinculado, en parte, a la implementación del Marco de Políticas de Vivienda de San Antonio.
El programa CCHIP de la Ciudad se ha modificado a un sistema escalonado para permitir un nivel base de incentivos y mayores incentivos para la inclusión de viviendas accesibles para viviendas que ganan hasta un 80% y hasta un 60% de AMI. Sin embargo, el CCHIP es solo una herramienta y aumentar la disponibilidad de unidades de vivienda accesibles para las viviendas que ganan menos del 80 por ciento de AMI dependerá de estrategias que incluyen el uso de herramientas innovadoras de financiación de la vivienda, la utilización de sitios públicos para el desarrollo, la preservación de la vivienda accesible actual, unidades y asociaciones para incorporar unidades de ingresos mixtos en áreas de enfoque y corredores de uso mixto.